Esclarecimentos Importantes
Objetivos
A reforma das nossas piscinas está em curso e é chegada a hora de escolhermos se manteremos o visual antigo ou se o alteraremos para algo que nos pareça mais bonito, confortável e funcional.
O objetivo é produzir uma solução que:
1) agrade a maioria dos proprietários e que ninguém seja totalmente contrário a ela;
2) que não retire as funcionalidades que os espaços nos fornecem hoje e que, se possível, adicione outras;
3) que custem um valor que os proprietários achem razoável e possam pagar e que demorem um tempo para finalização que os proprietários não se importam em esperar.
Restrições
Nós precisamos decidir na próxima AGE, que ocorrerá no dia 11/07, quinta-feira, às 20h, com edital que ainda será publicado. A rigor, já estamos em débito cronológico com a empresa que está responsável pela reforma e que, até então, tem cumprido corretamente com seus compromissos assumidos conosco. Por conta disso, para que não tenhamos problemas com eles, e para que a obra não atrase desnecessariamente e por culpa nossa, é fundamental que cheguemos a uma definição das alterações que serão implementadas (se alguma for feita) até o dia 11/07.
Plano de voo
Para conseguirmos atender aos nossos objetivos e respeitar as restrições, vamos fazer uma reunião informal e presencial no dia 09/07, terça-feira, das 20h30min às 21h30min dois dias antes da assembleia, para apresentar as propostas que já temos e ouvir as pessoas que desejarem se manifestar sobre elas. NENHUMA deliberação de atribuição exclusiva da AGE será feita e todas as informações necessárias para a tomada de decisões da AGE serão dadas - mesmo que de forma repetida - na assembleia.
O objetivo da reunião do dia 09/07 será apenas para equalizar o conhecimento sobre o processo e receber críticas e sugestões construtivas e fundamentadas sobre ele.
Sobre esta página
A ideia desta página é disseminar a informação da forma mais ampla, clara e objetiva possível para que as decisões possam ser tomadas pelos condôminos com a maior segurança e o melhor embasamento possível. Por isso, aqui você encontrará não só os gastos e decisões urgentes, mas também informações sobre outras possibilidades de investimento naquele espaço, que poderão ser feitas ao longo deste ano (como tratamento de água) e a até nos próximos (como deck lateral de madeira e móveis) para que você possa ter uma visão mais precisa do valor total provável a ser investido, tendo ele originado de rateios já cobrados ordinariamente, por exemplo, a título de fundo de reserva, ou por valores ainda a serem cobrados na forma de cotas extras.
Ao fim da página, mostraremos
i) algumas estatísticas da pesquisa que fizemos entre os condôminos meses atrás sobre o assunto;
ii) um breve histórico, com alguns documentos e informações importantes sobre como chegamos aqui.
Começaremos, entretanto, pelo que atualmente é mais urgente que é fornecer as informações para que o projeto visual seja definido na próxima AGE, de 11/07/2024.
Sequência de Escolhas
1) Escolha do leiaute (se haverá ou não alterações estruturais e quais)
Em seguida apresentaremos fotos e informações de três projetos ordenados do mais barato e tradicional ao mais caro e ousado.
TODOS os leiautes contemplam a construção de uma rampa de acesso à piscina de adultos a partir da piscina de crianças, com corrimão. Apesar de não ficar claro, a quantidade de raias por piscina não mudará nos dois primeiros projetos; continuando 5 raias com a delimitação ao fundo. No terceiro projeto serão apenas 4 raias, porque uma delas dará origem ao deck molhado.
2) Escolha do conjunto de revestimentos a ser aplicado (ladrilhos internos, piso do deck etc).
Logo depois, serão apresentadas as opções de revestimentos, que poderão ser aplicadas a qualquer dos projetos. Por isso, não atrelem os revestimentos a um determinado o projeto. Qualquer um dos projetos poderá receber qualquer um dos conjuntos de revestimentos.
3) Escolha do guarda-corpo.
É a seção imediatamente seguinte. O guarda-corpo atual não poderá ser mantido, devido a seu estado avançado de corrosão, esses danos podem afetar a impermeabilização e a segurança. Assim, orçamos novos guarda-corpos.
4) Escolha dos opcionais.
Haverá também opcionais que poderão ser aplicados a qualquer um deles, que serão mostrados em seguida.
Todas as escolhas envolvem custos. Alguns deles não carecerão de cotas extras. Outros, a priori, sim, salvo se a nossa situação contábil melhorar muito, por exemplo, com recebimento de valores de imóveis leiloados por dívida.
Algumas escolhas envolvem acréscimo ao tempo da obra. Outras, não.
Tudo isso estará detalhado nas visões que estão a seguir. Pedimos que olhem com atenção e tentem ignorar o entorno da área dos decks, pois, como as imagens não mostram o talude nem os blocos, que ficam à direita de quem entra na piscina grande, às vezes fica difícil identificar os elementos das imagens e correlacioná-los com os que existem hoje.
A priori, pelo nosso planejamento, será possível custear os revestimentos, guarda-corpo e acessórios hidráulicos sem a necessidade de cobrança de cota extra, qualquer que seja o leiaute escolhido. Mas, claro, mesmo não havendo cota extra para esse tipo de despesa, o custo será pago pelos condôminos. Portanto, sempre apresentamos estimativa dos valores que serão gastos para cada cenário.
Este projeto, com revestimentos e alteração do guarda-corpo, não contempla acréscimo no tempo da obra e, pelo menos por ora, não há previsão de necessidade de cobrança de cota extra, além da que já está sendo cobrada, claro.
Nos revestimentos, como explicado, não há previsão de cobrança de cota extra para eles no momento.
Sugerimos que não se atenham aos padrões dos revestimentos mostrados nas fotos abaixo pois os revestimentos serão mostrados em detalhes após as galerias de fotos dos projetos.
Qualquer projeto poderá utilizar qualquer conjunto de revestimentos.
O mesmo vale para o guarda-corpo. Qualquer projeto pode utilizar qualquer um dos guarda-corpos sugeridos.
Seguem as fotos do projeto na Versão A.
(prainha fora da piscina)
O investimento para a construção deste deck é cerca de 100mil reais, o que representa um custo de cerca de R$ 431,00 a mais por unidade condominial, que poderá ser dividido em uma entrada de 20% mais 5 parcelas iguais e mensais.
O tempo para implementar essa mudança é de 45 dias .
Nos revestimentos, como explicado, não há previsão de cobrança de cota extra para eles no momento.
Sugerimos que não se atenham aos padrões dos revestimentos mostrados nas fotos abaixo pois os revestimentos serão mostrados em detalhes após as galerias de fotos dos projetos.
Qualquer projeto poderá utilizar qualquer conjunto de revestimentos.
O mesmo vale para o guarda-corpo. Qualquer projeto pode utilizar qualquer um dos guarda-corpos sugeridos.
Seguem as fotos do projeto na Versão B.
(prainha dentro da piscina)
O custo da construção deste deck é cerca de 105mil reais que representa um custo de cerca de R$452,00 a ,mais por unidade condominial, que poderão ser divididos em uma entrada de 20% mais 5 parcelas iguais e mensais.
O tempo a mais para implementar esta mudança é de 45 dias.
Nos revestimentos, como explicado, não há previsão de cobrança de cota extra para eles no momento.
Sugerimos que não se atenham aos padrões dos revestimentos mostrados nas fotos abaixo pois os revestimentos serão mostrados em detalhes após as galerias de fotos dos projetos.
Qualquer projeto poderá utilizar qualquer conjunto de revestimentos.
O mesmo vale para o guarda-corpo. Qualquer projeto pode utilizar qualquer um dos guarda-corpos sugeridos.
Seguem as fotos do projeto na Versão C.
Mas valem as observações anteriores quanto a revestimentos e guarda-corpo. Ou seja, não se prendam aos revestimentos que aparecem nas fotos, pois as combinações selecionadas aparecerão nas seções seguintes.
Seguem as fotos do projeto da piscina das crianças
1) Área de 440 metros quadrados para aplicação de ladrilhos internos às piscinas.
2) Área de 240 metros quadrados para aplicação dos revestimentos dos decks.
3) 90 metros lineares de bordas de piscina.
Depois de calcular o custo com valores médios (tirados de lojas com alguma confiabilidade) efetuamos os seguintes acrescimos:
a) Acrescentamos 20% (perdas + margem de erro).
b) somamos 35 mil reais, que é a estimativa que temos para gastos com rejuntes e acessórios hidráulicos.
O resultado final é o que será apresentado em cada um dos quadros a seguir que tratam de revestimentos.
Primeira Combinação de Revestimentos (Porcelanato + Samoa)
Estimativa de investimento em torno de 130 mil reais, que representaria cerca de 560 reais por unidade. A sugestão é que a despesa seja custeada pelo fundo de reserva já formado e a formar, não carecendo, pelo menos a priori, de cobrança de cota extra.
Samoa Bright - Strufaldi
Revestimento interno
Tamanhos 20cmx20cm ou 10cmx10cm. Um mergulho no azul profundo da Polinésia. Das idílicas águas que compõem o arquipélago de Samoa, a Strufaldi obteve o impulso criativo para desenvolver uma nova linha de pastilhas, que além do nome, trouxe também a tranquilidade de suas nuances, a personalidade de suas composições.
Porcelanato Cimentício Acetinado Borda Reta Externo 90x90cm Artsy Cement Portobello
Piso do deck
O Porcelanato Artsy Cement, da Portobello, é a solução ideal para levar mais qualidade e beleza para a sua casa. Ele possui acabamento acetinado, borda reta além de contar com estampa de cimento que vai deixar seu ambiente com visual incrível!
Borda Piscina Atérmica E Antiderrapante 50x25x1,5cm/2,3cm Champagne
Piso da borda da piscina
As bordas são fabricadas através de concreto trazendo alta durabilidade, grande resistência e naturalidade para qualquer tipo de ambiente. As bordas são indicadas para todos os modelos de piscinas desde que não ultrapasse ½ cm (centímetro) de beiral .
Segunda Combinação de Revestimentos (Samoa + Atérmico)
Estimativa de investimento em torno de 125 mil reais, que representaria cerca de 540 reais por unidade. A sugestão é que a despesa seja custeada pelo fundo de reserva já formado e a formar, não carecendo, pelo menos a priori, de cobrança de cota extra.
Samoa Bright - Strufaldi
Revestimento interno
Tamanhos 20cmX20cm ou 10cm x10cm. Um mergulho no azul profundo da Polinésia. Das idílicas águas que compõem o arquipélago de Samoa, a Strufaldi obteve o impulso criativo para desenvolver uma nova linha de pastilhas, que além do nome, trouxe também a tranquilidade de suas nuances, a personalidade de suas composições.
Piso Atérmico E Anti-derrapante 50x50x1,5 5m² Salvattore
Piso do Deck
Piso atérmico e antiderrapante indicado para áreas externas. Os pisos trazem sofisticação e harmonia para o seu ambiente.
Borda Piscina Atérmica E Antiderrapante 50x25x1,5cm/2,3cm Champagne
Piso da borda da piscina
As bordas são fabricadas através de concreto trazendo alta durabilidade, grande resistência e naturalidade para qualquer tipo de ambiente. As bordas são indicadas para todos os modelos de piscinas desde que não ultrapasse ½ cm (centímetro) de beiral .
Terceira combinação de Revestimentos (Piso Atérmico _ Cerâmicas Brancas/Azuis )
Estimativa de investimento em torno de 114 mil reais, que representaria cerca de 490 reais por unidade. A sugestão é que a despesa seja custeada pelo fundo de reserva já formado e a formar, não carecendo, pelo menos a priori, de cobrança de cota extra.
Cerâmica Branca Strufaldi
Revestimento Interno
Pastilhas cerâmicas brancas nos tamanhos de 20cm por 20 cm ou 10cm por 10 cm. O valor cotado (estimativa) foi de 43 reais o metro quadrado.
Cerâmica Cobalto Strufaldi
Revestimento Interno
Pastilhas cerâmicas nos tamanhos de 20cm por 20 cm ou 10cm por 10 cm para delimitação das raias da piscina de adultos. O valor cotado (estimativa) foi de 43 reais o metro quadrado.
Piso Atérmico E Anti-derrapante 50x50x1,5 5m² Salvattore
Piso do Deck
Piso atérmico e antiderrapante indicado para áreas externas. Os pisos trazem sofisticação e harmonia para o seu ambiente.
Borda Piscina Atérmica E Antiderrapante 50x25x1,5cm/2,3cm Champagne
Piso da borda da piscina
As bordas são fabricadas através de concreto trazendo alta durabilidade, grande resistência e naturalidade para qualquer tipo de ambiente. As bordas são indicadas para todos os modelos de piscinas desde que não ultrapasse ½ cm (centímetro) de beiral .
Quarta Combinação de Revestimentos (Barlavento + Atérmico)
Estimativa de investimento em torno de 181 mil reais, que representaria cerca de 780 reais por unidade. A sugestão é que a despesa seja custeada pelo fundo de reserva já formado e a formar, não carecendo, pelo menos a priori, de cobrança de cota extra. Neste caso, entretanto, se não conseguirmos um bom desconto, provavelmente não será possível.
Barlavento Portobello padrão Gris 14,5cm x 14,5cm
Revestimento interno
Essa linha de revestimento se aplica de maneira impecável em ambientes externos variados, compondo piscinas, degraus, bordas e outras superfícies. Podendo ser utilizada tanto dentro quanto por fora das piscinas, são ideais para as áreas que ficam expostas à ação climática. Barlavento é o local para onde o vento sopra no dicionário náutico e batiza um conjunto de ilhas no Caribe que reúne paraísos como Montserrat, Martinique e Barbados. Inspirada no desejo de ter a natureza em casa, Barlavento traduz em revestimentos a beleza exuberante das ilhas caribenhas.
Piso Atérmico E Anti-derrapante 50x50x1,5 5m² Salvattore
Piso do Deck
Piso atérmico e antiderrapante indicado para áreas externas. Os pisos trazem sofisticação e harmonia para o seu ambiente.
Borda Piscina Atérmica E Antiderrapante 50x25x1,5cm/2,3cm Champagne
Piso da borda da piscina
As bordas são fabricadas através de concreto trazendo alta durabilidade, grande resistência e naturalidade para qualquer tipo de ambiente. As bordas são indicadas para todos os modelos de piscinas desde que não ultrapasse ½ cm (centímetro) de beiral .
Quinta Combinação de Revestimentos (São Tomé + Cerâmica Branca)
Opção que imita tanto quanto possível o padrão original das piscinas, com vantagens. Estimativa de investimento em torno de 77 mil reais, que representaria cerca de 332 reais por unidade. A sugestão é que a despesa seja custeada pelo fundo de reserva já formado e a formar, não carecendo, pelo menos a priori, de cobrança de cota extra.
Cerâmica Branca Strufaldi
Revestimento Interno
Pastilhas cerâmicas brancas nos tamanhos de 20cm por 20 cm ou 10cm por 10 cm. O valor cotado (estimativa) foi de 43 reais o metro quadrado.
Cerâmica Cobalto Strufaldi
Revestimento Interno
Pastilhas cerâmicas nos tamanhos de 20cm por 20 cm ou 10cm por 10 cm para delimitação das raias da piscina de adultos. O valor cotado (estimativa) foi de 43 reais o metro quadrado.
Pedra São Tomé (Amarelo Mesclado)
Revestimento externo
A pedra de São Tomé é conhecida por ser durável, atérmica e não solta lascas. É um revestimento resistente e muito usado e recomendado há décadas. A sugestão é colocar pedras de 40cm por 40 cm, mas o tamanho pode variar conforme a disponibilidade e o preço quando formos comprá-las. A estimativa de custo usada foi de 130 reais por metro quadrado.
Deck em Pedra de São Tomé
Revestimento externo
Foto de deck com a pedra aplicada.
Borda Pedra São Tomé
Deck - Borda da Piscina
Atérmica e antiderrapante. A sugestão é de bordas com 25 cm de largura.
Opções de guarda-corpo
Qualquer que seja a escolha, a sugestão é que a despesa seja custeada pelo fundo de reserva já formado e a formar, não carecendo, pelo menos a priori, de cobrança de cota extra. Os vidros usados são todos laminados, que é o padrão de segurança recomendado para essas áreas. Apesar de termos orçamentos com 6mm, caso a troca seja aprovada, a ideia é usar vidros duplos, de 4mm por 4mm, resultando uma espessura total de 8mm. A orientação da arquiteta que contratamos é usar guarda corpo na cor preta.
Guarda-corpo com vidro
Frontino Serralheria
Refazendo o orçamento para a metragem correta. GUARDA-CORPO EM ALUMÍNIO - CORRIMÃO ABAOLADO E VIDRO LAMINADO 3+3 INCOLOR COM PONTALETES EM AÇO INOX 60CM. Custo - R$ 51.700,00
Guarda-corpo com vidro
Temper Box
Refazendo o orçamento para a metragem correta. GUARDA-CORPO PC VIDROS LAMINADOS INCOLOR 8MM PERFIL REDONDO COLUNA QUADRADA PERFIL '' J '' PONTALETE 50 CM - Custo - R$ 56.424,00
Guarda-corpo padrão
Frontino Serralheria
Refazendo o orçamento para a metragem correta. GUARDA-CORPO EM ALUMÍNIO BRANCO MODELO TUBULAR E PONTALETES EM AÇO INOX 60CM. (na cor escura é o mesmo preço) Custo - R$ 68.800,00
Guarda-corpo Aço inox com vidro
JTX Metais
Refazendo o orçamento para a metragem correta. Aço inox 304 tubo superior 1 1/2 com vidro laminado 8mm Custo - R$ 81.400,00
Opcionais
Alguns dos opcionais abaixo já apareceram em fotos anteriores e podem ser aplicados em qualquer um dos modelos acima.
Dobrar o tamanho da parte rasa - A ideia é ampliar a área mais rasa da piscina grande, que hoje é de 3m, para 6m . O custo desta amplicação é R$47.200,00, ou cerca de R$203,00 a mais por unidade.
A decisão por este opcional é urgente deve ser tomada agora, na próxima assembleia,
O tempo a mais para implementar esta mudança é de 45 dias.
Tratamento de água - A ideia é implantar nas piscinas um sistema de tratamento de água mais saudável, que, ao mesmo tempo, seja:
a) mais eficiente no combate à proliferação de patógenos; e
b) use a menor quantidade possível de cloro, diminuindo alergias e danos ao cabelo e à pele dos banhistas.
Vários sistemas estão sendo cotados como a aplicação de raios ultra violeta, a substituição quase total do cloro por ozônio e um "gerador de cloro" por eletrólise de sal (NaCl).
O orçamento que no momento nos parece mais completo e realista é a utilização de ozônio, que nos custaria por volta de 48 mil reais, ou R$207,00 a mais por unidade condominial. Neste link há um pdf sobre a empresa. E neste link há o pdf de um dos equipamentos a serem instalados.
Esta implantação deveria preferivelmente ser feita até o final deste ano e não compromete o cronograma da obra.
Bancos de Concreto - Alguns leiautes acima contemplam bancos de concreto (4 na piscina de adultos, 2 na piscina infantil. Os bancos e as jardineiras em parte substituem o guarda corpo. Portanto, optar pelo banco significa uma redução no valor do guarda corpo (que é avaliado por metro linear). O preço dos bancos, orçado com a empresa que está fazendo a reforma da piscina, é de R$ 24.950,00 (4 bancos), ou 37.425,00 (6 bancos).
Este opcional incrementa o tempo da obra e provavelmente terá que ser custeado com cota extra, se escolhido.
Deck de madeira - Não é urgente, poderá ser feito após a obra e não será objeto de deliberação da assembleia que se seguirá. Não temos estimativa do custo no momento.
Móveis - Em substituição aos atuais, mais harmonizados com o ambiente e possivelmente mais confortáveis.
Estatísticas de pesquisa realizada
Pesquisa realizada de 14/05 a 16/05 entre os proprietários sobre as suas expectativas quanto ao (novo) visual das piscinas e decks do nosso condomínio.
Você deseja que a restauração dos decks e piscinas altere os revestimentos?
A ideia de alterá-los (em lugar de manter os mesmos) seria no sentido de tornar o ambiente mais agradável e moderno sob diversos aspectos, como o visual e o tátil
Palavras mais mencionadas na pesquisa
Este agrupamento permite visualizar claramente os desejos e prioridades dos moradores para a reforma das piscinas.
Breve Histórico sobre a reforma das Piscinas
No início de 2023, foi feita a interdição da piscina de adultos com base em algumas rachaduras que surgiram, interdição essa ratificada por um laudo preliminar feito logo em seguida.
Várias empresas foram chamadas para orçar o que devia ser feito e o parecer de todos que entendiam de estruturas parece ter sido unânime de que as condições estruturais não eram nada boas.
Em seguida, com os orçamentos completamente discrepantes, decidiu-se contratar uma empresa (M2P) para fazer um projeto executivo a fim de equalizar os orçamentos. A especificação do projeto previa que ele apresentasse também uma solução paliativa, se possível.
O projeto veio sem a solução paliativa. O dono da empresa morreu subitamente, ficamos sem contato com a empresa durante algum tempo. Quando restabelecemos o contato, a engenheira que passou a responder pelo projeto foi enfática dizendo que não havia solução paliativa que pudesse ser apresentada e recomendou a interdição, não de uma, mas de ambas as piscinas.
De posse do projeto, foram contactadas dezenas de empresas para orçar a obra. Ao final do processo, restaram 8 orçamentos dos quais 3 foram escolhidos por votação entre os conselheiros e a síndica para serem levados à assembleia. A AGO, que ocorreu em 12/03/2024, aprovou a obra e sugeriu a contratação da empresa C1001, prevendo cotas extras e contratação de empréstimo para custear a entrada. O orçamento não contemplava revestimentos porque:
1) cotá-los na época, atrasaria bastante o início da obra e não havia necessidade dessa definição para seu início;
2) já que íamos ter que comprar novos revestimentos, nada mais natural do que pensar em utilizar outros, possivelmente mais bonitos e confortáveis ao tato.
Uma arquiteta foi contratada para fazer o projeto visual e alterações estruturais foram cogitadas com base na pesquisa realizada em maio.
Tudo isso nos trouxe ao mês de julho de 2024 onde a AGE do dia 11/07 irá deliberar sobre mais um grupo de assuntos relacionados às nossas piscinas e decks.
Neste link pode ser encontrado o projeto executivo emitido pela empresa M2P Engenharia, assim como o laudo que serviu de base para a coleta de orçamentos para a obra, aprovada na AGO de 12/03/2024.
Com a demolição do piso, alguns problemas, que corroboravam a necessidade da obra, ficaram evidentes. Um exemplo bem óbvio aparece no vídeo a seguir, que mostra como estavam soltos os ladrilhos de uma das faces da piscina de adultos:
